Доходность акций и недвижимости с учетом дивидендов и аренды

В прошлой статье мы анализировали выгодность инвестирования денег в различные финансовые инструменты и пришли к выводу, что инвестиции в акции и недвижимость оказались самыми выгодными способами вложения. Средняя годовая доходность индекса ММВБ составила 15,9%, недвижимости 17,1%. За 15 лет 100 рублей, вложенные в российские акции, превратились бы в 919 рублей, в московское жилье — в 1071 рубль. Индекс «голубых фишек» ММВБ 10 показал еще более впечатляющий результат +19,6% и 1460 рублей. Реальный результат инвестиций, если учесть инфляцию, конечно хуже, тем не менее инвестированные в фондовый рынок и квадратные метры деньги не только не обесценивались, но и приумножались.

Оба этих актива, помимо изменения своей рыночной стоимости, могут еще давать дополнительный доход в виде дивидендов и аренды. Расчеты, проведенные в исследовании, эти виды дохода не учитывали. А зря, вот тут я показывал, как реинвестирование дивидендов отражается на результатах инвестиций.

Таким образом динамика индекса цен не дает полной картины. Дивиденды по акциям и сдача  квартиры в аренду могут дополнительно приносить по несколько процентов в год. Всего пара лишних процентов в год за 10 лет создают итоговую разницу в десятки процентов. Сегодня попробуем исправить этот недочет и посчитать реальную доходность акций с учетом дивидендов и недвижимости с учетом дохода от аренды.

Доходность индекса ММВБ с учетом дивидендов

Во множестве статей встречается информация, что средняя дивидендная доходность индекса ММВБ 3%. Официальные данные от Московской биржи есть только за 2010-2013 год.

Другие данные можете посмотреть у меня в группе Вконтакте в альбоме Дивиденды. Для исследования я решил взять данные от Блумберга, которые нашел на сайте Коммерсанта:

Проценты по дивидендам я прибавил к процентам по индексу ММВБ за год.

В итоге получилось, что средняя годовая доходность индекса ММВБ с учетом дивидендов за период с 2003 по 2014 год составила +16,5% (без учета 13,1%).

100 рублей, вложенные в российские акции в конце 2002 года, выросли бы до 437 рублей, а с учетом дивидендов до 626 рублей. Разница 3,4% в год за 12 лет увеличила итоговую сумму на 43%.

Доходность недвижимости с учетом аренды

Цены на жилье в Москве в течении 15 лет росли в среднем на 17,1% в год. Доход от сдачи квартиры внаем по различным источникам дает еще от 5% до 8% в год, тут многое зависит от текущих цен, сегмента рынка, издержек в виде ремонта, комиссий и простоя квартиры. Текущая рентабельность от сдачи жилья внаем в Санкт-Петербурге 5,23% (источник). Для расчетов я возьму цифры из моего исследования и прибавлю 5% (возьмем по нижнему краю, чтобы немного учесть расходы на ремонт и различные издержки).

Средняя годовая доходность недвижимости с учетом аренды составила +22%. 100 рублей, вложенные в московское жилье конце 1999 года, выросли бы до 2025 рублей. Это на 89% больше, чем прибыль только за счет роста цены квадратного метра.

Возможно в этом примере доходность завышена, так как предполагается, что цена аренды будет расти теми же темпами, что и цена квартиры. В реальности, если посмотреть на индекс арендных ставок, то сейчас в Санкт-Петербурге цены на аренду всего лишь на 6% больше, чем в январе 2008 года.

Другой индекс показывает, что с 2008 года цена аренды однокомнатных квартир в Москве выросла всего лишь на 15%, а 2-х комнатных и 3-х комнатных упала.

Поэтому я думаю, что инвестиции в недвижимость приносят где-то 18-20% в год. К примеру, если цена квартиры будет расти на 15% в год, а цена на аренду на 8% в год, то полная рентабельность инвестиций будет равна 17%.

Итоги