Почему недвижимость — плохая инвестиция?

Инвестиции в недвижимость всегда считались среди россиян самым выгодным вложением своих сбережений. И судя по последним опросам  квадратные метры продолжают пользоваться популярностью. Почти половина опрошенных считают покупку недвижимости выгодным и надежным вложением. Многих привлекает идея сдачи квартиры в аренду и получения пассивного дохода. Кроме того, квартира растет в цене, ее можно потом продать или оставить в наследство внукам.

В условиях кризиса (который происходил в нашей стране регулярно) люди стремятся вложить деньги в нечто осязаемое, что можно увидеть своими глазами и потрогать.

Лишь не многие знают или понимают, что на самом деле недвижимость  — не самый лучший способ вложения своих сбережений, и в него уж точно не стоит вкладывать все свои деньги. Почему? Читайте дальше.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать  ее в аренду.

Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно. В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно. Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем.

Второй способ — сдачу недвижимости в аренду, разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.

При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место. Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков. Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры.

После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт. Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной. Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид. С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков. В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.

После этого этапа наступает поиск арендаторов. Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.

Так же желательно заключить с арендатором договор, в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.

Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.

Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.

Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Попробуем оценить выгодность вложений в недвижимость. Сейчас в Москве стоимость 1-комнатной квартиры составляет около 5-6 млн. рублей. Сдать такую квартиру можно от 30 000 в месяц. В итоге доходность от аренды составит около 5-6% годовых.

Если учесть расходы на ремонт, простои, налоги, то доходность может снизиться до 4%. На рынке Санкт-Петербурга доходность от аренды составляет те же 5-6% по данным портала bn.ru. Причем, последние пять лет она снижается. Самая высокая рентабельность у 1-комнатных квартир, следом идут 2-комнатные и  3-комнатные.

Доходность недвижимости от сдачи в аренду 1,2,3- комнатные кв. СПб. Источник bn.ru

Рентабельность 4% означает, что инвестиция будет окупать себя 16 лет. В то же время сегодня можно открыть вклад в банке с доходностью 7% годовых.

Вложения в недвижимость становятся выгодны только в случае роста цен и последующей продажи квартиры. А динамика цен зависит от спроса и предложения в конкретном районе/регионе/стране. И если вы выбрали неудачное место или время, то скорее всего вас ждут разочарования. Например, последние 5 лет цены на недвижимость а Москве не растут.

Индекс стоимости жилья irn.ru

По сути недвижимость — это бетонная коробка, которая сама по себе не приносит дохода. Если ее кто-то снимает, она приносит доход. Если место, где она построена, растет и развивается, идет приток населения, растут доходы и спрос, то цена недвижимости тоже будет расти. Если этого нет и не предвидится — это будет плохая инвестиция.

Не многие знают, но фондовый рынок может приносить доходность как минимум не меньше недвижимости. В отличие от последней за акциями стоит бизнес, который зарабатывает деньги трудом.

Ниже на графике показана динамика 100 рублей, вложенных в недвижимость (цена квадратного метра в Москве + 4% дохода от аренды), и в инвестиционный портфель, состоящий из 70% российских акций, 20% гособлигаций и 10% золота.

Недвижимость и фондовый рынок

К концу 2017 года сумма, вложенная в квадратные метры, выросла бы до 856 рублей, а в фондовый рынок до 1076 руб. В реальности доход от недвижимости был бы еще меньше, так как доход от аренды нельзя сразу реинвестировать, его просто не хватит на покупку квартиры.

Основные минусы инвестиций в недвижимость:

Высокий порог входа — для покупки квартиры потребуется несколько миллионов рублей в зависимости от региона. Некоторые думают взять квартиру в ипотеку, а из арендной платы оплачивать кредит. Однако даже сегодняшние низкие ставки по ипотеке будут выше аренды. Чтобы арендная плата перекрывала платеж по кредиту, потребуется большой первоначальный взнос.

Низкая ликвидность — продажа квартиры по рыночной цене обычно занимает несколько месяцев. Если квартира находится в не очень привлекательном районе, эта процедура может растянуться даже на год и более. Чем дороже квартира, тем труднее ее  продать. Если деньги нужны срочно, недвижимость придется продавать с дисконтом.

Рыночный риск — вопреки общему мнению «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры могут стремительно падать. График цен выше является ярким тому подтверждением.

Помимо цены самого объекта, стоимость аренды тоже может падать. Например, за последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды 1-комн. квартиры (около 20 000 рублей) не выросла (то есть даже не покрыла инфляцию).

Изменение арендной платы 1,2,3- комнатные кв. Источник bn.ru

Риск простоя — старые квартиранты съехали, а пока найдешь новых, пройдет какое-то время. Поэтому периодически квартира будет простаивать без дохода. Иногда это может затянуться на несколько месяцев. Сейчас рынок недвижимости — рынок арендатора, и те владельцы, кто не готов идти на уступки, терпят убытки.

Сергею 48 лет, в прошлом он совладелец семи кафе и ресторанов в Москве. Все доходы с середины нулевых вкладывал в недвижимость. Считает, что совершил большую ошибку (подробнее).

Необходимость управления — купив квартиру, необходимо заниматься поиском и отбором арендаторов, решением других различных вопросов (периодический ремонт, замена бытовой техники или мебели и т.д.). Это потребует вашего личного времени и дополнительных расходов.

Форс-мажор — не дай бог, если в квартире произойдет пожар или потоп. Чтобы восстановить квартиру и возместить ущерб соседям, придется потратить уйму денег и времени. Чтобы как-то защититься, нужно покупать страховку, то есть нести дополнительные расходы.

Диверсификация — если у вас всего одна квартира, и с ней что-то случится, ваш доход сильно упадет. Эту проблему можно решить, купив несколько квартир (например, десять) в разных домах и районах города. Тогда проблемы с одной квартирой не сильно ударят по доходу. Но для покупки нескольких квартир требуется очень большой капитал.

На фондовом рынке можно очень легко и просто диверсифицировать свой портфель с помощью инвестиционных фондов, которые состоят из множества ценных бумаг, и это не потребует большой суммы.

Комиссии — если совершать сделки и управлять своей квартирой вы будете не сами, а с помощью риэлтора, вам нужно будет ему платить. Стоимость услуг варьируется от 2% до 5% от суммы сделки. Комиссии брокера на фондовом рынке составляют десятые-сотые доли процента.

Трудность реинвестирования — дивиденды и купоны по ценным бумагам гораздо проще реинвестировать, так как порог входа в ценные бумаги совсем небольшой. Арендный доход от недвижимости реинвестировать не получится, так как его хватит только на несколько квадратных метров.

Налоги — для того, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, она должна находится в собственности не менее 5 лет. Для акций этот срок составляет 3 года.

Налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры, ограничен 2 млн. рублей и величиной вашего официального дохода. Налоговый вычет на доход, полученный на индивидуальном инвестиционном счете, не ограничен ни суммой, ни вашими доходами.

Еще с квартиры каждый год нужно платить имущественный налог, который будет рассчитываться из более высокой кадастровой стоимости. По ценным бумагам такой налог не платится.

Несмотря на свою популярность, инвестиции в недвижимость имеют множество рисков и недостатков. Вопреки общему мнению, это не такой уж простой и надежный способ вложения. Это низколиквидный актив с высоким порогом входа и высокими трудовыми затратами. Поэтому вкладывать в нее все свои сбережения явно не стоит. Инвестиционный портфель на фондовом рынке способен приносить очень хорошую доходность, при этом ваши трудозатраты будут несравнимо меньше.

Сравнение недвижимости и фондового рынка

Тем не менее, полностью отказываться от инвестирования в недвижимость не стоит. Вполне допустимо, чтобы этот актив занимал какую-то долю в вашем инвестиционном портфеле, но не более 20%. Покупка квартиры — не единственный вариант. О более простых и выгодных вариантах инвестирования в недвижимость я напишу в следующей статье.

Поделиться в соцсетях
Top-100 блогов инвесторов, 
трейдеров и аналитиков

Алексей Мартынов

Частный инвестор, независимый финансовый советник.

You may also like...

23 комментария

  1. Юрий:

    спасибо, ждем следующую статью!

  2. raftt:

    Спасибо! Очень жду следующую статью. Хотелось бы подробнее о вариантах инвестиций в недвижимость.

  3. Олег:

    «Существуют два основных способа заработать на недвижимости.» — еще третий есть — получить в наследство и сдавать/продать)

  4. seoonly.ru:

    5 лет конечно ждать с недвигой это тяжко…

  5. Алекс:

    Стоимость недвижимости в Москве сильно раздута,вот она и не растёт.Мне кажется стоит присмотреться к краевым и областным центрам миллионникам.В любом случае прирост стоимости будет не ниже инфляции,а аренда побольше чем в Москве и Питере (около 8 процентов)

  6. Александр:

    Как не крути, все равно считают покупку недвижимости, выгодным и надежным вложением. А расходную часть можно уменьшить, например, сделать ремонт своими силами.

  7. Алексей:

    Отличная статья. Стоит добавить, что в данное время не все люди готовы отдавать 30 000р за аренду жилья, но многие готовы платить ежемесячный ипотечный взнос в размере тех же 30 000р, а то и дешевле. Но в случае с ипотекой, есть хоть какая-то надежда, что жилье станет твоим.

    • Олег:

      Зато если вы потеряете работу, в случае с ипотекой — у вас заберут квартиру, а с арендной можно просто съехать…

    • Спасибо. Вопрос снимать квартиру или брать ипотеку всегда интересный. Оба варианта имеют как плюсы, так и минусы.

    • Alex:

      Чтобы взять ипотеку, надо иметь белую з/п и начальный взнос.
      Еще вариант, что не все собираются жить территориально всю жизнь на одном месте.

  8. Alex:

    Алексей, спасибо за статью.
    Правда не понял почему недвижимость — плохая инвестиция.
    Вообще все минусы, перечисленные в статье должны намекать на то, что доходность от владения недвижимостью может быть выше, чем в других более доступных инструментах.
    По поводу рисков, интересно, как Вы математически оцениваете риски потери средств от вложения в недвижимость и в фондовый рынок, а также сравниваете их.

    • Минусы сами по себе совсем не говорят о том, что доходность должна быть больше. Доходность должна быть больше, когда больше риски.
      Под риском подразумевается рыночный риск, то есть стандартное отклонение.

      • Alex:

        Ок. Если устанавливать причинно-следственные связи, например, высокий порог входа — низкая ликвидность — это звенья одной цепи. Получается, что третий пункт «Рыночный риск» уже включает в себя все остальные.
        Поэтому и хотелось бы узнать, как сравнить показатели «рыночные риски» от недвижимости и от вложения в ФР. Как-то пробовал посчитать хоть что-то фундаментально, вдумчиво. В итоге, плюнул на это дело и сделал вывод, что человеку, несвязанному ежечасно с финансовой деятельностью и ее инфраструктурой, невозможно проделывать такие масштабы расчетов регулярно и своевременно. Простому обывателю остается только опираться на своё субъективное абстрактное мнение: «больше», «меньше», «лучше», «хуже».

        • Как я уже выше ответил здесь под риском имеется ввиду стандартное отклонение доходности, то есть по сути степень колебания цены актива.
          А порог входа и ликвидность оценены отдельно.

          • Alex:

            «…по сути степень колебания цены актива…»
            В таком случае риск вложения в акции в разы больше, или с каким инструментом (индексом) было сравнение?

  9. Alex:

    P.S. Есть ли способ редактировать свои комментарии у Вас на сайте?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *